РЕШЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ ДОЛГОСТРОЕВ В ОДЕССКОЙ ОБЛАСТИ

Кто принял участие в заседании Одесского бизнес-клуба по проблемам долгостроев в Одесском регионе

24 июля 2009 года состоялось первое открытое заседание Одесского бизнес-клуба, на котором рассматривались варианты решения проблемы долгостроев в Одесской Области. Специально для участия в этом заседании компанией «Мета-Информ» были приглашены эксперты по решению проблемы долгостроев из г.Киев: адвокат Виктор Кобылянский и заместитель главного редактора журнала «Строительная деятельность» Иванченко Антон Сергеевич.

Список участников заседания

Одесского Бизнес-клуба 24.07.09

ФИО Должность
Улыбышев Константин Олегович Председатель правления ЖСК «Французский бульвар «Билдинг»
Додонов Михаил Аркадьевич «Французский бульвар – Элит» Строительный курортно-рекреационный комплекс «Дача Ковалевского»
Суворов Николай Владимирович Региональный партнер Ассоциации частных инвесторов Украины
Алферова Инна Геннадьевна Специалист Транспортно-инвестиционной группы «Тигр»
Заиканова Анна Николаевна «Адмирал стройинвест» юрист
Селезнев Александр Михайлович Корпоративный управляющий «Прогресс-Строй»
Балаян Валерий Михайлович Председатель Кооператива «Золотой Берег»
Кобылянский Виктор Адвокат
Иванченко Антон Сергеевич Зам. главного редактора журнала «Строительная деятельность»
Синятинский Сергей Анатольевич Ген. Директор  Одесской областной организации работодателей
Лысов Сергей Ген. Директор консалтинговой компании «Бизнес группа Сергея Лысова»
Лысов Максим Модератор «Одесского Бизнес-Клуба»
Шохов Александр Модератор «Одесского Бизнес-Клуба»
Самойлова Елена Компания «Зодчий»
СМИ
Суслов Газета «Вечерняя Одесса»
Алла Газета «Одесский вестник»
Комисаренко Светлана Ивановна Газета «Одесские известия»
Петров Олег ТК «100%»
Елена Милова Просто Радио
Четверг Александр Газета «Контекст Причерноморья»
2 человека Телекомпания «Град», «АРТ»
Телекомпания ГЛАС, Одесса+
Жукова Елена Журнал «Выставки Одессы»

На заседание также были приглашены представители областной и городской власти (Начальник Главного управления капитального строительства Одесской областной государственной администрации Маркин Вячеслав  Владимирович, Начальник управления капитального строительства Одесского городского совета Стас Иван Ильич) и депутат Городского Совета Алексей Гончаренко. Однако, они посчитали правильным не принимать участие в открытом диалоге по одной из самых острых проблем Одессы. Также были приглашены представители банков «Пивденный», «МТБ», «Проминвестбанк» и др. К сожалению, представители банков также приняли решение не участвовать в этом заседании Одесского Бизнес-клуба.

Суть и масштаб проблемы долгостроев

В настоящий момент, по сведениям компании «Прогресс-строй», в одесском регионе насчитывается 98 недостроенных объектов недвижимости. Каждый из этих недостроенных объектов поставил в сложную ситуацию сотни частных инвесторов, которые вложили свои деньги и теперь хотят или вернуть их обратно, или получить свою недвижимость. Вместе с членами их семей количество одесситов, оказавшихся в этой сложной ситуации, исчисляется приблизительно тридцатью-сорока тысячами человек. Таким образом, проблема долгостроев имеет массовый характер. Поэтому она требует решения. И уклонение от обсуждения этой проблемы ведет нас только к ухудшению ситуации.

Кроме частных инвесторов, в ситуацию оказались вовлечены строительные компании, которые искренне заинтересованы в том, чтобы достроить недостроенные объекты (от этого зависит их репутация) и которые страдают от нехватки оборотных средств. Также в проблемную ситуацию оказались вовлечены и банки, которые по совершенно понятным причинам считают кредитование строительных компаний и ипотечное кредитование высокорискованными видами бизнеса. Их риски связаны в первую очередь с возможностью дальнейшего удешевления недвижимости (то есть объектов залога).

Есть и другие, пока что потенциальные участники ситуации.

Это инвестиционные компании, которые, в принципе, могли бы изыскать оборотный капитал, но, чтобы они могли это сделать, необходимо совместно выработать понятные и выгодные условия.

Потенциальными участниками ситуации являются также рейдеры, которые потенциально могут принудить строительные компании продать недостроенные объекты недвижимости по очень низкой цене вместе с долгами и затем, достроив эти объекты и освободив их от разного рода арестов и долгов, продать их по цене, существенно большей. Рейдерские бригады могут начать свою деятельность уже через несколько месяцев, во время ожидаемой сегодня второй волны кризиса, которая приведет к дальнейшему удешевлению недвижимости. Это угроза, которую строительные компании и частные инвесторы должны расценивать как реальную и подготовиться к ее отражению.

Решение проблемы

Чтобы решить проблему долгостроя, необходим фундамент: и этим фундаментом могут послужить только конструктивные отношения между всеми заинтересованными сторонами. В построении этих конструктивных отношений могут помочь конфликтологи, юристы и менеджеры, имеющие опыт антикризисного управления. Учитывая тот факт, что каждый объект долгостроя уникален, необходимо в каждом отдельном случае находить индивидуальный подход. Иными словами, проблема долгостроя в Одесской области решается на каждом отдельном объекте. Однако, существуют общие подходы, которые уже показали свою результативность.

В первую очередь требуется объединить частных инвесторов, чтобы они могли коллективно отстаивать свои интересы. Наиболее удачной формой объединения частных инвесторов, и на этом сошлись все участники клубного заседания, является кооператив.

Удачный опыт создания такого кооператива наработан на объекте компании «Прогресс-строй» «Золотой берег», о чем рассказал корпоративный управляющий компании «Прогресс-строй» Александр Михайлович Селезнев.

Лидер этого кооператива Валерий Михайлович Балаян, также присутствовавший на заседании клуба, рассказал о том, что конструктивные отношения, которые им удалось построить между руководством кооператива инвесторов и строительной компанией «Прогресс-строй», в настоящий момент позволяют намного легче договариваться с банками и органами власти. Ведь объединенные инвесторы – это уже коллектив, а коллектив может заставить себя уважать и считаться с собой. Кроме того, объединение частных инвесторов в кооператив существенно осложняет организацию разного рода рейдерских атак. Попытки некоторых частных инвесторов конфликтовать со строительными компаниями (застройщиками), как правило, ни к чему не приводят. Бизнес, по словам Валерия Михайловича, не может вестись в условиях войны.

Своим опытом создания кооператива инвесторов поделился и Председатель правления ЖСК «Французский бульвар «Билдинг»» Константин Олегович Улыбышев. Кроме всего прочего, он сформулировал основные принципы переговоров с банками. Чтобы компания-застройщик могла успешно продавать квартиры в строящихся домах, необходимо, чтобы банк максимально разгрузил объект строительства от различных обязательств. Иначе продать квартиры становится крайне проблематично. Объяснить банку, что освобождение объекта строительства от обязательств и арестов находится в сфере его интересов, становится проще, когда банк видит перед собой объединенных в кооператив инвесторов и начинает понимать, что из бизнес-проблемы ситуация может перейти в разряд проблемы социальной. Кроме того, сотрудники банка осознают, что для успешного возврата кредита необходимо создать условия, при которых объект недвижимости может продаваться. Очевидно, что желающих купить арестованные квартиры найдется немного.

Разумеется, если все застройщики, имеющие сегодня на своем балансе долгострои и задыхающиеся от нехватки оборотных средств, начнут говорить с банками в этом духе, у банков появится серьезный стимул пересмотреть свои кредитные приоритеты и разработать новые подходы к ситуации.

Переговоры с властями о количестве передаваемых городу квартир в объекте долгостроя, о стоимости подключения к городским коммуникациям также строить проще, имея за спиной поддержку объединенных в кооператив инвесторов.

Таким образом, управлять ситуацией можно, грамотно выстраивая социальную коммуникацию. Когда это получается сделать, наблюдается позитивный эффект.

Вообще конструктивная коммуникация с банками, с властью, с частными инвесторами является тем единственным универсальным решением, в рамках которого все текущие проблемы и сложности могут быть урегулированы.

Принцип построения такой коммуникации был сформулирован Сергеем Лысовым, генеральным директором консалтинговой компании «Бизнес-группа Сергея Лысова».  Принцип состоит в том, что каждый участник коммуникации начинает четко представлять себе структуру интересов и логику других участников. В этом случае происходит общение понимающих друг друга людей, а не общение субъектов, которые сосредоточены только на собственных интересах и целях и не хотят знать о трудностях и логике других.

Участники клубного заседания единодушно высказались, что уклонение от участия в такой конструктивной коммуникации или попытки воевать и конфликтовать приводят только к затягиванию решений и к накоплению еще большего количества проблем.

Любые проблемы разрешимы, если есть взаимопонимание и конструктивная коммуникация.

Таким образом, если Вы, читатель, оказались в числе частных инвесторов долгостроя, Вам необходимо:

1. Перестать чувствовать себя жертвой обстоятельств и оглянуться вокруг в поисках людей, с которыми можно строить конструктивный диалог.

2. Начать процесс объединения инвесторов в кооператив.

3. Начать конструктивный диалог с компанией-застройщиком.

4. Обратиться в успешно работающие кооперативы частных инвесторов, они с удовольствием поделятся опытом, необходимыми контактами и подскажут некоторые юридические нюансы.

5. От имени кооператива инвесторов и компании-застройщика начать выстраивать конструктивные отношения с банками и органами власти.

6. Получить ключи от собственной квартиры в достроенном доме.

Александр Шохов

www.socium.com.ua


Comments:

Яндекс.Метрика
Google+